Một trong các loại giao dịch phổ biến trên thị trường bất động sản hiện nay chính là giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán (“HĐMB“) căn hộ tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai. Chủ thể trong giao dịch chuyển nhượng HĐMB thường là các cá nhân, do đó, việc không nắm rõ quy trình chuyển nhượng HĐMB dễ dàng tạo ra những bất lợi về mặt pháp lý cho các bên trong giao dịch.
Xem thêm:
Phần 2 – [Infographic] Chuyển nhượng hợp đồng mua bán: Trình tự
Phần 3 – [Infographic] Chuyển nhượng hợp đồng mua bán: Đợt thanh toán
Trước tiên, để xác định được tính chất giao dịch tại từng thời điểm nhằm ký kết các hợp đồng thích hợp, các bên trong giao dịch cần nắm được các mốc thời gian cơ bản. Thời điểm ký kết HĐMB nhà ở thương mại.
[MỐC 1] THỜI ĐIỂM KÝ KẾT HĐMB
Đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, chủ đầu tư (“CĐT“) có quyền ký kết HĐMB khi CĐT đã gửi văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (Sở Xây dựng) về việc nhà ở đủ điều kiện được bán và được chấp thuận [1]. Về mặt lý thuyết, hai trong số những điều kiện quan trọng nhất để Sở Xây dựng chấp thuận về bán nhà ở hình thành trong tương lai là (1) có biên bản nghiệm thu phần móng và (2) có bảo lãnh từ ngân hàng trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của CĐT đối với khách hàng trong trường bàn giao nhà ở không đúng tiến độ [2].
Trên thực tế, nhiều CĐT đã “cố tình né” quy định này của pháp luật để huy động vốn từ khách hàng trước khi đủ điều kiện để bán thông qua các dạng hợp đồng đặt cọc, giữ chỗ, v.v. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng mốc thời gian nêu tại đây là thời điểm ký kết HĐMB chính thức chứ không phải bất kỳ loại hợp đồng nào khác.
Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành, giao dịch chuyển nhượng HĐMB CHỈ có thể được thực hiện sau khi đã ký kết HĐMB với CĐT và trước khi CĐT hoặc bên chuyển nhượng nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ hồng), cho dù nhà ở thương mại đã được bàn giao hay chưa được bàn giao.
[MỐC 2] THỜI ĐIỂM NỘP HỒ SƠ XIN CẤP SỔ HỒNG
Thời điểm hồ sơ xin cấp sổ hồng được nộp cũng chính là thời điểm quyền chuyển nhượng HĐMB của bên chuyển nhượng đã chấm dứt. Nói cách khác, kể từ thời điểm này trở đi, giao dịch chuyển nhượng HĐMB sẽ không thể thực hiện được và bước vào giai đoạn chuyển tiếp sang một loại giao dịch khác sau khi được cấp sổ, đó là giao dịch mua bán nhà ở thương mại thông thường.
Có thể nói, khoảng thời gian từ lúc nộp hồ sơ cho đến khi được cấp sổ hồng là khoảng thời gian mà quyền của bên sở hữu nhà ở thương mại trở nên hạn chế nhất. Về mặt lý luận, tại thời điểm này họ không thể bán nhà ở của mình, dù thông qua hình thức chuyển nhượng HĐMB hay qua hình thức bán nhà ở thông thường [3].
Chính bởi lẽ đó, đối với các căn hộ do người nước ngoài mua, CĐT thường trì hoãn trong việc nộp hồ sơ xin cấp sổ hồng để bảo đảm rằng người nước ngoài có thể kéo dài quyền chuyển nhượng HĐMB của mình. Cần lưu ý rằng việc cấp sổ hồng cho người nước ngoài, dù đã có quy định, nhưng trên thực tế vẫn gặp rất nhiều khó khăn.
[MỐC 3] THỜI ĐIỂM ĐƯỢC CẤP SỔ HỒNG
Một trong các điều kiện để bán nhà ở đó chính là chủ sở hữu nhà ở đã được cấp sổ hồng [4]. Do vậy sau khi được cấp sổ hồng, chủ sở hữu nhà ở sẽ có quyền thực hiện bán nhà ở thông thường. Nói cách khác, tại thời điểm này giao dịch chuyển nhượng HĐMB sẽ được thay thế bằng giao dịch bán nhà ở thông thường.
Xem tiếp về quy trình thực hiện việc chuyển nhượng HĐMB căn hộ tại ĐÂY và đề xuất các đợt thanh toán tại ĐÂY.
__________________
[1] Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 (“Luật KDBĐS“), Điều 55.
[2] Luật KDBĐS, Điều 55.1 và Điều 56.
[3] Cần lưu ý rằng bản chất hai giao dịch này là khác nhau. Đối tượng của “giao dịch chuyển nhượng HĐMB” là HĐMB trong khi đối tượng của “giao dịch mua bán nhà ở” là nhà ở.
[4] Luật Nhà ở 2014, Điều 114.1(a).
Xem thêm thông tin tác giả tại ĐÂY.
- BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI ẤN ĐỊNH THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM (tiếp theo) - Tháng Mười Một 11, 2023
- CƠ HỘI THAM GIA VIẾT BÀI TẠI KIẾN THỨC PHÁP LÝ - Tháng Chín 5, 2023
- BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI ẤN ĐỊNH THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM (Phần 1) - Tháng Chín 5, 2023
2 Comments