Việc các doanh nghiệp tại các khu công nghiệp sau khi thuê đất và/hoặc nhà xưởng từ doanh nghiệp đầu tư cơ sở hạ tầng khu công nghiệp (“CĐT Khu Công Nghiệp”) và sau đó cho doanh nghiệp khác thuê lại một phần hoặc toàn bộ đất và/hoặc nhà xưởng đó đang là một vấn đề thực tiễn với nhiều quan điểm pháp lý đáng lưu tâm. Một số bài viết của báo Tuổi Trẻ đã phản ánh về thực trạng phổ biến tại các khu công nghiệp ở Đà Nẵng khi mà nhiều doanh nghiệp sau khi thuê đất từ CĐT Khu Công Nghiệp đã cho doanh nghiệp khác thuê lại đất “một cách trái phép”[1]. Tuy nhiên, thế nào là “trái phép”? hay phải chăng một doanh nghiệp hoạt động tại khu công nghiệp không được cho thuê lại đất và nhà xưởng? vẫn là những câu hỏi pháp lý với nhiều luồng quan điểm trái chiều. Bài viết này sẽ đưa ra một góc nhìn pháp lý trên cơ sở lý luận và cả thực tiễn để đi tìm câu trả lời cho các câu hỏi trên.
Bài viết sẽ được cơ cấu theo mạch các quy định pháp luật có liên quan để độc giả có thể theo dõi với các cơ sở pháp lý liền mạch và đầy đủ.
1. Theo Điều 149.2 của Luật Đất đai 2013:
“2. Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất. Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm”.
Như vậy, nếu CĐT Khu Công Nghiệp được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức thuê đất trả tiền một lần, CĐT Khu Công Nghiệp sẽ có quyền lựa chọn (1) cho doanh nghiệp khác thuê lại đất với cùng hình thức trên hoặc (2) cho doanh nghiệp khác thuê lại đất với hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm.
2. Theo Điều 149.3 của Luật Đất đai 2013:
“3. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất được thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng và có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 174 của Luật này;
b) Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 175 của Luật này.”
Từ quy định trên, dù bản chất chỉ là thuê lại đất từ CĐT Khu Công Nghiệp, quyền của các doanh nghiệp này vẫn được bảo đảm như là thuê đất từ chính Nhà nước. Như vậy, nếu một doanh nghiệp hoạt động tại khu công nghiệp thuê đất dưới hình thức trả tiền một lần từ CĐT Khu Công Nghiệp, doanh nghiêp đó có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất theo quy định tại Điều 174.2(b) Luật Đất đai 2013. Ngược lại, nếu là đất được thuê với hình thức trả tiền hằng năm từ CĐT Khu Công Nghiệp, doanh nghiệp không có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất mà chỉ có quyền bán tài sản thuộc quyền sở hữu của mình tại khu đất theo Điều 175.1(c) Luật Đất đai 2013 (trường hợp này chỉ đặt ra khi nhà xưởng trên khu đất thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp hoạt động tại khu công nghiệp[2]).
3. Nếu chỉ căn cứ vào Luật Đất đai 2013 như phân tích tại Điểm 1 và Điểm 2 nêu trên, không khó để đi đến kết luận rằng doanh nghiệp hoạt động tại khu công nghiệp hoàn toàn có quyền cho thuê lại đất và nhà xưởng gắn liền trong trường hợp doanh nghiệp đó thuê đất từ CĐT Khu Công Nghiệp dưới hình thức thuê đất trả tiền một lần. Tuy nhiên, khi xem xét đến mục tiêu của khu công nghiệp và phạm vi hoạt động kinh doanh của một doanh nghiệp, quyền của doanh nghiệp hoạt động tại khu công nghiệp như được phân tích tại 2 đoạn đầu tiên dường như bị thu hẹp lại.
Cụ thể hơn, mỗi khu công nghiệp (hoặc phân khu trong một khu công nghiệp) đều có những mục tiêu xác định và các doanh nghiệp hoạt động tại khu công nghiệp phải có ngành, nghề kinh doanh phù hợp với các mục tiêu quy hoạch của khu công nghiệp đó. Các mục tiêu này thường được xác định tại một trong các tài liệu thành lập khu công nghiệp[3]. Ban quản lý của từng khu công nghiệp (“BQL KCN”) sẽ chịu trách nhiệm trong việc bảo đảm các doanh nghiệp hoạt động tại khu công nghiệp phù hợp với mục tiêu tổng thể / quy hoạch của khu công nghiệp đó[4]. Việc giám sát mục tiêu hoạt động của từng doanh nghiệp được BQL KCN thực hiện thông qua thủ tục đăng ký đầu tư[5] tại khu công nghiệp.
Có ý kiến cho rằng việc một doanh nghiệp hoạt động tại KCN thực hiện việc cho doanh nghiệp khác thuê lại nhà xưởng gắn liền với đất là kinh doanh bất động sản (KDBĐS) theo tinh thần của Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Do đó, hoạt động này là không thể thực hiện được vì doanh nghiệp hoạt động tại KCN thường chỉ có ngành, nghề là sản xuất, gia công mà không đăng ký ngành KDBĐS. Ngay cả trường hợp có đăng ký ngành KDBĐS, doanh nghiệp này cũng không thể thực hiện việc KDBĐS trong phạm vi KCN bởi lẽ ngành dịch vụ này không phù hợp với mục tiêu quy hoạch chung của KCN (đa phần các KCN có mục tiêu là gia công, sản xuất hoặc các dịch vụ hỗ trợ gia công, sản xuất). Ngược lại, cũng có quan điểm pháp lý cho rằng doanh nghiệp được quyền kinh doanh những gì mà pháp luật không cấm, việc hạn chế quyền kinh doanh của doanh nghiệp là không phù hợp với tinh thần cải cách pháp lý mà nước ta đang theo đuổi.
4. Vậy câu trả lời là gì?
Trên thực tế, câu trả lời “Được” hay “Không được” hoàn toàn phù thuộc vào sự cho phép của BQL KCN. Một mặt, nhiều BQL KCN đồng thuận với quyền của doanh nghiệp theo Điều 174 Luật Đất đai 2013 nêu trên, theo đó, doanh nghiệp được quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Mặt khác, đa số các BQL KCN cho rằng quyền này không “tự động” được kích hoạt bởi doanh nghiệp mà cần phải có sự chấp thuận trước của BQL KCN.
Đa số các hợp đồng cho thuê lại đất hiện nay ký kết giữa CĐT Khu Công Nghiệp và doanh nghiệp hoạt động tại KCN đều có điều khoản về “quyền cho thuê lại đất và nhà xưởng” của bên thuê (doanh nghiệp hoạt đông tại KCN). Trong đó, CĐT Khu Công Nghiệp vẫn cho phép doanh nghiệp hoạt động tại KCN cho thuê doanh nghiệp khác thuê lại nhưng trước hết phải có sự đồng ý của CĐT Khu Công Nghiệp hoặc BQL KCN. Thực tiễn còn cho thấy, ngoài việc có được sự chấp thuận về việc cho thuê lại của BQL KCN, nhiều BQL KCN còn yêu cầu doanh nghiệp cho thuê lại đăng ký bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản[6].
Với luận điểm cho rằng việc “kinh doanh bất động sản” không phù hợp với mục tiêu của khu công nghiệp, BQL KCN lập luận rằng một trong các điều kiện để BQL KCN chấp thuận giao dịch cho thuê lại trên đó chính là bên thuê lại phải thực hiện các ngành, nghề kinh doanh phù hợp với mục tiêu cam kết với BQL KCN thông qua GCNĐKĐT. Xét về mặt tổng quan, mục tiêu chung của khu công nghiệp vẫn được đảm bảo trong trường hợp này khi mà giao dịch mang tính chất “kinh doanh bất động sản” chỉ đóng vai trò là một giao dịch trung gian. Tuy nhiên, do lo ngại tình trạng đầu cơ đất tại các khu công nghiệp để cho thuê lại, phần lớn các BQL KCN cũng chỉ chấp thuận các giao dịch cho thuê lại mang bản chất của việc cho thuê lại một phần đất hoặc nhà xưởng nhàn rỗi, quy mô nhỏ, không thường xuyên của các doanh nghiệp hoạt động tại KCN.
Như vậy, với các phân tích trên, một doanh nghiệp hoạt động tại KCN hoàn toàn có thể cho thuê lại quyền sử dụng đất (nếu doanh nghiệp đó thuê đất dưới hình thức thuê trả tiền thuê một lần) và/hoặc nhà xưởng gắn liền với điều kiện được BQL KCN chấp thuận. Việc cho thuê nhưng không xin ý kiến từ BQL KCN trên thực tế sẽ bị xem là “trái phép”.
[1] Xem thêm: <https://tuoitre.vn/dem-dat-khu-cong-nghiep-cho-thue-trai-phep-20190729212618057.htm> truy cập ngày 17/6/2020.
[2] Trên thực tế, CĐT Khu Công Nghiệp có thể xây dựng cơ sở hạ tầng (bao gồm cả nhà xưởng hoàn thiện) và sau đó bán hoặc cho thuê nhà xưởng do CĐT Khu Công Nghiệp xây dựng cho các doanh nghiệp khác hoạt động tại khu công nghiệp. Bên cạnh đó, CĐT Khu Công Nghiệp cũng có thể chỉ cho doanh nghiệp hoạt động tại khu công nghiệp thuê đất và doanh nghiệp đó sẽ tự xây dựng nhà xưởng.
[3] Có thể là quy hoạch chi tiết khu công nghiệp, đề án thành lập khu công nghiệp hoặc quyết định chủ trương đầu tư thành lập khu công nghiệp, v.v.
[4] Điều 63.2(e) Nghị định 82/2018/NĐ-CP.
[5] Cần lưu ý theo pháp luật đầu tư hiện hành, trường hợp nhà đầu tư là doanh nghiệp trong nước, luật không bắt buộc nhà đầu tư phải tiến hành thủ tục đăng ký đầu tư để được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (GCNĐKĐT). Do đó, về mặt lý thuyết, một nhà đầu tư trong nước tiến hành đầu tư vào khu công nghiệp không nhất thiết phải có GCNĐKĐT. Tuy nhiên, trên thực tiễn, do nhu cầu quản lý các chủ thể đầu tư vào khu công nghiệp và cho mục đích sử dụng cũng như khai thác khu công nghiệp có hiệu quả, đa số các BQL KCN đều yêu cầu tất cả các doanh nghiệp đầu tư tại khu công nghiệp thực hiện việc xin cấp GCNĐKĐT (để làm rõ mục tiêu dự án của các doanh nghiệp đó tại khu công nghiệp).
[6] Có 1 số doanh nghiệp lập luận rằng việc họ cho thuê lại một phần đất và/hoặc nhà xưởng không phải là hoạt động kinh doanh thường xuyên mà chỉ là cho thuê lại phần nhà xưởng chưa được sử dụng tới để tránh lãng phí. Lập luận này được chấp thuận bởi 1 số BQL KCN và trong trường hợp này, họ không cần phải đăng ký bổ sung ngành, nghề kinh doanh bất động sản.
Xem thêm thông tin tác giả tại ĐÂY.
- HẠN CHẾ RỦI RO TỪ ĐIỀU KHOẢN CAM ĐOAN, BẢO ĐẢM VÀ BỒI HOÀN TRONG GIAO DỊCH M&A – GÓC NHÌN TỪ BÊN BÁN - Tháng Bảy 21, 2024
- BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI ẤN ĐỊNH THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM (Phần 3) - Tháng Năm 25, 2024
- BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI ẤN ĐỊNH THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM (tiếp theo) - Tháng Mười Một 11, 2023
