Kể từ khi Luật Nhà ở 2014 (“Luật Nhà Ở”) chính thức cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam, các khoản đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài vào thị trưởng bất động sản tại Việt Nam đã gia tăng một cách đáng kể. Tuy nhiên, do quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài vẫn còn là một khái niệm pháp lý tương đối mới, người nước ngoài vẫn đối mặt với một số rủi ro pháp lý nhất định. Bài viết này sẽ mô tả 3 rủi ro pháp lý chủ yếu mà người nước ngoài cần lưu ý trước khi đầu tư mua nhà ở tại Việt Nam.
- Loại bất động sản được sở hữu
Theo quy định của Luật Nhà Ở, quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài chỉ được giới hạn đối với (i) nhà ở riêng lẻ hoặc (ii) căn hộ chung cư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở[1]. Yếu tố quan trọng nhất liên quan đến đối tượng nhà ở mà người nước ngoài được sở hữu đó là bất động sản đó phải được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã được cấp phép. Điều đó đồng nghĩa với việc người nước ngoài không thể mua nhà ở riêng lẻ không thuộc bất kỳ dự án đầu tư xây dựng nhà ở nào. Quan trọng hơn, do pháp luật có đưa ra giới hạn trong việc sở hữu nhà ở của người nước ngoài, cần lưu ý rằng trên thực tế người nước ngoài chỉ có thể mua nhà ở từ (i) chủ đầu tư dự án hoặc (ii) người nước ngoài khác mà khó có thể mua trực tiếp từ người Việt Nam.
- Thời hạn sở hữu
Trái với việc người Việt Nam được quyền sở hữu nhà ở trong khoảng thời gian ổn định và lâu dài (freehold), thời hạn sở hữu của người nước ngoài được giới hạn trong khoảng thời gian là 50 năm (leasehold). Khi hết thời hạn trên, người nước ngoài có thể gia hạn thêm 1 lần tối đa 50 năm. Nếu vợ/chồng của người nước ngoài là công dân Việt Nam, thời hạn sở hữu nhà ở sẽ được chuyển từ có thời hạn sang ổn định, lâu dài do bất động sản được xem là sở hữu chung của vợ/chồng.
Dù vậy, thời hạn sở hữu được phép của đa số người nước ngoài tại Việt Nam là không đủ 50 năm do thời hạn sở hữu phải phù hợp với thời hạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Để rõ ràng, thời hạn thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thường được cho phép ở mức 50 năm (tối đa là 70 năm trong 1 số trường hợp đặc biệt). Trong đó, những năm đầu (có thể là 10 năm hoặc hơn) sẽ được sử dụng cho việc giải phóng mặt bằng, xây dựng, chuẩn bị và hoàn thiện hồ sơ pháp lý cho việc bán, v.v. Do đó, thời hạn sở hữu thực tế thông thường chỉ tương đương với khoảng thời gian còn lại của dự án.
Ví dụ: giả định rằng (i) một dự án được chấp thuận vào năm 2013 với thời hạn thực hiện dự án là 50 năm kể từ khi được chấp thuận và (ii) các căn hộ nằm trong dự án này sẵn sàng để bán vào năm 2020, thời hạn sở hữu của người nước ngoài trong trường hợp này chỉ là 43 năm. Nếu thời hạn dự án là 70 năm, người nước ngoài lúc này mới được sở hữu đủ thời hạn 50 năm.
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu[2]: Quan trọng nhưng vô nghĩa đối với người nước ngoài
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thường được gọi là sổ hồng tại Việt Nam) là một tài liệu pháp lý rất quan trọng để chứng minh quyền sở hữu đối với bất động sản. Tuy nhiên, việc thiếu một cơ sở pháp lý cụ thể đã khiến cho việc cấp sổ hồng cho người nước ngoài trở nên gần như không thể thực hiện được[3] (cho đến nay có rất ít các dự án mà người nước ngoài được cấp sổ hồng). Do đó, việc “theo đuổi” sổ hồng cho người nước ngoài là không khả quan. Trên thực tế, người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam tập trung hơn vào “hợp đồng mua bán căn nhà ở” (HĐMB) bởi đây được xem là một tài liệu pháp lý cực kỳ quan trọng.
Trong phạm vi hiểu biết của tác giả, đa số nếu không phải là toàn bộ các bất động sản mà người nước ngoài nhắm đến đều là các bất động sản hình thành trong tương lai. Điều này có thể được giải thích bằng hai lý do:
- Thứ nhất, có rất ít các bất động sản hoàn thiện mà người nước ngoài được phép mua do (i) người nước ngoài thực tế chỉ có thể mua bất động sản từ người nước ngoài khác và (ii) quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam mới chỉ được ghi nhận gần đây bởi Luật Nhà Ở.
- Thứ hai, giao dịch liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai không yêu cầu sổ hồng. Khi mua nhà ở hình thành trong tương lai từ chủ đầu tư, cơ sở pháp lý cho giai dịch này là HĐMB được ký kết giữa người nước ngoài và chủ đầu tư. Miễn là hồ sơ xin cấp sổ hồng chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền, người nước ngoài vẫn có thể bán nhà ở mà mình mua thông qua việc chuyển nhượng HĐMB. Chính vi vậy, chủ đầu tư thường trì hoãn việc nộp hồ sơ xin sổ hồng để tạo điều kiện cho người nước ngoài có thể dễ dàng bán nhà ở dưới hình thức chuyển nhượng HĐMB.
Bài viết được dịch từ bản tiếng Anh tại: https://www.lawinsider.com/resources/drafting/acquiring-houses-in-vietnam-3-key-legal-issues-to-note
[1] Luật Nhà Ở, Điều 159.2(b).
[2] Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
[3] Do việc không có văn bản hướng dẫn liên quan đến khu vực quốc phòng an ninh (Luật Nhà Ở, Điều 159.2(b)).
Xem thêm thông tin tác giả tại ĐÂY.
- HẠN CHẾ RỦI RO TỪ ĐIỀU KHOẢN CAM ĐOAN, BẢO ĐẢM VÀ BỒI HOÀN TRONG GIAO DỊCH M&A – GÓC NHÌN TỪ BÊN BÁN - Tháng Bảy 21, 2024
- BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI ẤN ĐỊNH THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM (Phần 3) - Tháng Năm 25, 2024
- BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI ẤN ĐỊNH THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM (tiếp theo) - Tháng Mười Một 11, 2023
