Kể từ khi Luật Nhà ở 2014 ra đời, quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài đã chính thức được ghi nhận chính thức tại một văn bản luật của Việt Nam. Tuy nhiên, liệu việc người nước ngoài được sở hữu nhà ở có đồng nghĩa với họ có quyền sử dụng đất đối với phần đất gắn liền với nhà ở đó hay không?
Xem bản tiếng Anh của bài viết này tại ĐÂY.
Luật Nhà ở 2014 cho phép người nước ngoài sở hữu chung cư thương mại và nhà ở thương mại (nhà ở riêng lẻ) trong một dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại[1]. Trong bài viết này, tác giả sẽ đề cấp đến nhà ở thương mại riêng lẻ mà không bao gồm chung cư thương mại. Theo đó, khi đáp ứng đủ các điều kiện mà pháp luật cho phép, người nước ngoài sẽ được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (“Giấy chứng nhận“)[2]. Theo quy định của pháp luật đất đai, cụ thể là Điều 31.3 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (“NĐ 43/2014“) thì cá nhân nước ngoài có thể được “chứng nhận quyền sở hữu nhà ở” nếu có đầy đủ các giấy tờ pháp lý liên quan đến giao dịch mua bán theo quy định của pháp luật.
Quan điểm cho rằng người nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở mà không có quyền sử dụng đất
Thứ nhất, theo quy định tại Điều 6 Luật Đất đai 2013 liệt kê về các đối tượng sử dụng đất thì cá nhân nước ngoài không được xem là người sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam. Điều này đồng nghĩa với cá nhân nước ngoài không có năng lực pháp luật trong việc sử dụng đất[3].
Thứ hai, xem xét đến các quy định sau của của pháp luật đất đai:
Điều 31.4 của NĐ 43/2014 quy định:
“Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất ở thì ngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở […], phải có hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà ở đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.”
Điều 5.2, Thông tư 23/2014/TT-BTNMT (“TT 23/2014”) quy định:
“Trường hợp người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận được cấp riêng cho người sử dụng đất và cấp riêng cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; […]:
a) Giấy chứng nhận cấp cho người sử dụng đất chỉ ghi thông tin về người sử dụng đất theo quy định tại Khoản 1 Điều này;
b) Giấy chứng nhận cấp cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất chỉ ghi thông tin về chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Khoản 1 Điều này, tiếp thep ghi “Sở hữu tài sản trên thửa đất…(ghi hình thức thuê, mượn,…) của…(ghi tên tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cho thuê mượn,…)”.
Từ các quy định trên, có thể nhận thấy rằng việc một cá nhân chỉ sở hữu nhà ở mà không có quyền sử dụng đất mà nhà ở được tạo lập trên đó là hoàn toàn phù hợp với các quy định của pháp luật về đất đai. Do đó, một số ý kiến cho rằng, khi người nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam thì họ chỉ được quyền sở hữu nhà ở mà không được quyền sử dụng đất bởi lẽ họ không phải là người sử dụng đất được quy định tại Điều 6 Luật Đất đai 2013. Nói cách khác, Giấy chứng nhận mà họ được cấp sẽ tuân thủ theo quy định tại Điều 5.2(b) của Thông tư 23/2014.
Quyền sử dụng đất đối với nhà ở mà người nước ngoài sở hữu sẽ tiếp tục thuộc quyền sử dụng của chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại.
Quan điểm cho rằng người nước ngoài được quyền sử dụng đất khi sở hữu nhà ở hợp pháp tại Việt Nam
Thứ nhất, Điều 19.1 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (“Luật KDBĐS”) quy định rõ:
“Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn liền với quyền sử dụng đất”
Theo quy định trên, chủ đầu tư dự án dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại khi bán nhà ở cho người nước ngoài thì phải gắn liền với quyền sử dụng đất. Nói cách khác, trong giao dịch mua bán nhà ở, việc tách biệt quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất là không phù hợp với quy định của pháp luật. Thoạt đầu, quy định này có vẻ mâu thuẫn với Điều 31.4 của NĐ 43/2014 được nêu ở trên. Tuy nhiên, khi phân tích sâu hơn, có thể nhận thấy dường như Điều 31.4 NĐ 43/2014 sẽ không được áp dụng trong trường bán nhà ở mà không kèm quyền sử dụng đất. Các loại giấy tờ được liệt kê tại Điều này chỉ giới hạn trong các trường hợp mà chủ sở hữu nhà ở tạo lập quyền sở hữu nhà thông qua việc xây dựng mà không bao gồm mua bán. Như vậy, nếu đặt Điều 31.4 của NĐ 43/2014 và Điều 19 Luật KDBĐS vào cùng 1 ngữ cảnh, có thể thấy rằng hai quy định là không mâu thuẫn với nhau và chủ sở hữu nhà ở thông qua hợp đồng mua bán nhà ở đương nhiên có quyền sử dụng đất theo đúng nguyên tắc tại Điều 19.1 Luật KDBĐS.
Thứ hai, Điều 6.5(a), Thông tư 23/2014 quy định:
“Trường hợp toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của một người sử dụng đất (một cá nhân hoặc một hộ gia đình, hai vợ chồng, một cộng đồng dân cư, một tổ chức trong nước, một cơ sở tôn giáo, một cá nhân nước ngoài, một người Việt Nam định cư ở nước ngoài,…) thì ghi “Sử dụng riêng” vào mục hình thức sử dụng”
Từ quy định trên, có thể nhận thấy pháp luật đã gián tiếp thừa nhận quyền sử dụng đất của cá nhân nước ngoài.
Kết luận
Với việc Luật Đất đai 2013 có thể không dự trù cho trường hợp người nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở sau khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực, quy định về người sử dụng đất tại Điều 6 của Luật Đất đai 2013 có thể được xem là một lỗ hỗng pháp lý và không còn phù hợp sau khi Luật Nhà ở 2014 và Luật KDBĐS có hiệu lực thi hành. Mặt khác, về mặt lý luận, đa phần các quan điểm hiện nay đều cho rằng việc cho phép người nước ngoài có quyền sử dụng đất là điều cấp thiêt để tạo nên sự thống nhất giữa Luật Nhà ở và Luật Đất đai. Các ý kiến về việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 theo hướng trên cũng đã được đề xuất bởi không chỉ các tổ chức[4] mà còn là các cơ quan có thẩm quyền[5].
Tuy vậy, cho đến khi Luật Đất đai 2013 được sửa đổi và người nước ngoài được ghi nhận là một trong các đối tượng sử dụng đất, việc cấp Giấy chứng nhận cho người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam sẽ tiếp tục bị đình trệ do vướng mắc về cơ sở pháp lý cho việc có hay không ghi nhận quyền sử dụng đất của người nước ngoài trong Giấy chứng nhận được cấp cho người nước ngoài.
[1] Luật Nhà ở, Điều 159.2(b).
[2] Luật Nhà ở, Điều 10.1(c), Điều 9.1 và Điều 161.2.
[3] Xem thêm: http://lapphap.vn/Pages/tintuc/tinchitiet.aspx?tintucid=206845
[4] Hiệp hội bất động sản Việt Nam (Xem thêm: http://thoibaotaichinhvietnam.vn/pages/kinh-doanh/2019-11-25/kien-nghi-bo-sung-quyen-so-huu-dat-cua-nguoi-nuoc-ngoai-vao-luat-dat-dai-79429.aspx).
[5] Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2013 do Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất (Xem thêm: https://thukyluat.vn/news/phan-tich-chinh-sach/10-diem-moi-quan-trong-trong-du-thao-luat-sua-doi-luat-dat-dai-30187.html)
Xem thêm thông tin tác giả tại ĐÂY.
- HẠN CHẾ RỦI RO TỪ ĐIỀU KHOẢN CAM ĐOAN, BẢO ĐẢM VÀ BỒI HOÀN TRONG GIAO DỊCH M&A – GÓC NHÌN TỪ BÊN BÁN - Tháng Bảy 21, 2024
- BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI ẤN ĐỊNH THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM (Phần 3) - Tháng Năm 25, 2024
- BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI ẤN ĐỊNH THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM (tiếp theo) - Tháng Mười Một 11, 2023
One Comment