Trong Phần 1 và Phần 2, tác giả đã giới thiệu những điểm cơ bản nhất về mốc thời gian và trình tự chuyển nhượng HĐMB căn hộ. Tại Phần 3 này, tác giả sẽ đề cập đến phương án đề xuất liên quan đến việc chia đợt thanh toán trong giao dịch này để bảo đảm cân bằng lợi ích của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.
Xem thêm:
Phần 1 – [Infographic] Chuyển nhượng hợp đồng mua bán: Các mốc thời gian
Phần 2 – [Infographic] Chuyển nhượng hợp đồng mua bán: Trình tự
Cần lưu ý rằng hợp đồng đặt cọc là không bắt buộc trong mọi giao dịch chuyển nhượng HĐMB, tuy nhiên, đây là một loại thoả thuận thường gặp trong các giao dịch về bất động sản. Việc ký kết hợp đồng đặt cọc sẽ giúp bên chuyển nhượng có cơ sở để chuẩn bị các giấy tờ, tài liệu cần thiết cho việc ký kết và công chứng văn bản chuyển nhượng HĐMB (thông thường, sau khi hợp đồng đặt cọc được ký kết, bên chuyển nhượng mới tiến hành yêu cầu CĐT cung cấp các xác nhận về nghĩa vụ tồn động hoặc xác nhận về việc CĐT chưa nộp hồ sơ xin cấp sổ hồng như đã được đề cập tại Phần 2 trước khi tiến hành việc công chứng tại văn phòng công chứng).
Ngoài ra, do văn bản chuyển nhượng thường phải tuân thủ theo mẫu của văn phòng công chứng, các nội dung khác của việc chuyển nhượng HĐMB thường được các bên ghi nhận luôn vào hợp đồng đặt cọc để vừa tránh được khó khăn trong việc yêu cầu văn phòng công chứng sửa đổi mẫu văn bản chuyển nhượng và vừa bảo đảm được tốt nhất quyền lợi của các bên trong giao dịch.
Như đã đề cập tại Phần 2, mặc dù bên chuyển nhượng phải chịu thuế thu nhập cá nhân [1], việc đóng thuế thu nhập chuyển nhượng có thể do bên nhận chuyển nhượng hoặc bên chuyển nhượng thực hiện, tuỳ từng trường hợp. Do biên lai nộp thuế là một trong các hồ sơ cần để xin xác nhận từ CĐT, thực tiễn cho thấy bên nào thực hiện việc đóng thuế sẽ thực hiện luôn việc xin xác nhận từ CĐT. Do đó, cơ chế chia đợt thanh toán sẽ được dựa trên 2 trường hợp được nêu dưới đây.
TRƯỜNG HỢP 1: Bên chuyển nhượng thực hiện việc đóng thuế và nộp hồ sơ xin xác nhận của CĐT lên văn bản chuyển nhượng
- Tại thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc: Pháp luật hiện hành không có quy định về khoản đặt cọc tối đa hoặc tối thiểu mà một bên phải đặt cọc cho bên còn lại. Thông thường, khoản đặt cọc thay đổi theo từng trường hợp và dao động trong khoảng từ 10% – 20% giá trị chuyển nhượng HĐMB. Tại hợp đồng đặt cọc, các bên sẽ thoả thuận một thời điểm cụ thể để tiến hành ký kết và công chứng văn bản chuyển nhượng HĐMB. Bên nhận đặt cọc (bên chuyển nhượng) sẽ có nghĩa vụ chuẩn bị toàn bộ các hồ sơ, giấy tờ cần thiết để tạo điều kiện cho việc công chứng văn bản chuyển nhượng HĐMB. Đối với bên đặt cọc (bên nhận chuyển nhượng), ngoài việc thanh toán tiền đặt cọc và có mặt tại văn phòng công chứng cùng với giấy tờ cá nhân (CMND/căn cước/hộ chiếu), bên nhận chuyển nhượng tại thời điểm này không có bất kỳ nghĩa vụ nào khác. Hợp đồng đặt cọc cũng cần có điều khoản rằng bên nhận cọc sẽ hoàn trả và bồi thường lại 1 khoản tiền tương đương với khoản cọc trong bất kỳ trường hợp nào mà văn bản chuyển nhượng không thể được ký kết hoặc công chứng mà không do lỗi của bên nhận chuyển nhượng.
- Tại thời điểm công chứng văn bản chuyển nhượng: Do sau khi công chứng xong, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng trong trường hợp này vẫn chưa chấm dứt mà kéo dài đến khi đạt được xác nhận của CĐT lên văn bản chuyển nhượng, đợt thanh toán thứ 2 nên được chỉ giới hạn trong khoảng từ 60% – 70% giá trị chuyển nhượng HĐMB. Phần còn lại sẽ được thanh toán trong đợt thanh toán thứ ba sau khi bên nhận chuyển nhượng đã nhận được văn bản chuyển nhượng hợp đồng đã có xác nhận từ CĐT từ bên chuyển nhượng.
- Sau khi CĐT đã xác nhận văn bản chuyển nhượng HĐMB: Tại thời điểm này, quyền lợi của bên nhận chuyển đã được bảo đảm và do đó, khoản thanh toán còn lại có thể được trả cho bên chuyển nhượng và chấm dứt giao dịch.
TRƯỜNG HỢP 2: Bên nhận chuyển nhượng thực hiện việc đóng thuế và nộp hồ sơ xin xác nhận của CĐT lên văn bản chuyển nhượng
- Tại thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc: Tương tự như được nêu tại Trường hợp 1.
- Tại thời điểm công chứng văn bản chuyển nhượng: Do bên nhận chuyển nhượng sẽ trực tiếp thực hiện việc đóng thuế thu nhập và nộp hồ sơ xin xác nhận từ CĐT, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng sau khi văn bản chuyển nhượng HĐMB đã được công chứng và các tài liệu liên quan đã được bàn giao cho bên nhận chuyển nhượng đã chấm dứt. Theo đó, toàn bộ khoản thanh toán còn lại của giá chuyển nhượng HĐMB sẽ được thanh toán tại thời điểm này. Trong trường hợp này, các thủ tục mà bên nhận chuyển nhượng sẽ phải thực hiện là tương đối nhiều, do đó, bên nhận chuyển cần phải nắm rõ và có kinh nghiệm trong việc nộp thuế thu nhập cá nhân và xin xác xác nhận từ CĐT để hạn chế tối đa rủi ro.
___________________
[1] Trong phạm vi các bài viết liên quan đến nội dung này, tác giả chỉ đề cập đến trường hợp bên chuyển nhượng là cá nhân.
Xem thêm thông tin tác giả tại ĐÂY.
- HẠN CHẾ RỦI RO TỪ ĐIỀU KHOẢN CAM ĐOAN, BẢO ĐẢM VÀ BỒI HOÀN TRONG GIAO DỊCH M&A – GÓC NHÌN TỪ BÊN BÁN - Tháng Bảy 21, 2024
- BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI ẤN ĐỊNH THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM (Phần 3) - Tháng Năm 25, 2024
- BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI ẤN ĐỊNH THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM (tiếp theo) - Tháng Mười Một 11, 2023
2 Comments