Bài viết của Nguyễn Quốc Bảo và Đoàn Huỳnh Thu Trang
Luật Đất đai 2024 đánh dấu bước tiến quan trọng khi lần đầu tiên công nhận trọng tài thương mại (sau đây gọi là Trọng tài) là cơ quan giải quyết tranh chấp, bên cạnh Tòa án và Ủy ban nhân dân. Tuy nhiên, quy định liên quan còn thiếu rõ ràng, dẫn đến nhiều tranh cãi về tính khả thi và hiệu quả. Bài viết phân tích thẩm quyền trọng tài trong tranh chấp thương mại liên quan đến đất đai và đề xuất ứng dụng thực tiễn.
Khái niệm “tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai”
Khái niệm “tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai” chỉ xuất hiện tại khoản 5 Điều 236 của Luật Đất đai 2024, với mục đích xác định thẩm quyền giải quyết của trọng tài. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 lại không đưa ra tiêu chí hoặc điều kiện cụ thể để xác định tranh chấp thuộc phạm vi này.
Về bản chất, “tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai” có thể được coi là một dạng của “tranh chấp đất đai” theo khoản 47 Điều 3 của Luật Đất đai 2024. Tuy nhiên, khái niệm “tranh chấp đất đai” cũng có nội hàm rất rộng và không đi kèm các tiêu chí chi tiết, dẫn đến khó khăn trong việc xác định và áp dụng trên thực tế.
Vậy cần hiểu khái niệm này ra sao?
Theo nhóm tác giả, mấu chốt của khái niệm nằm ở việc xác định rõ “hoạt động thương mại liên quan đến đất đai” là gì.
Mặc dù khái niệm “hoạt động thương mại” không được định nghĩa trong Luật Đất đai 2024, nhưng đã được quy định trong Luật Thương mại 2005. Theo quy định của Luật Thương mại 2005, hoạt động thương mại được hiểu là:
“Hoạt động nhằm mục đích sinh lợi, bao gồm mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ, đầu tư, xúc tiến thương mại và các hoạt động nhằm mục đích sinh lợi khác.”
Luật Thương mại 2005, Điều 3.1.
Yếu tố cốt lõi trong định nghĩa này chính là “mục đích sinh lợi”. Vậy câu hỏi đặt ra là:
- Thế nào được xem là một hoạt động có mục đích sinh lợi?
- Mục đích sinh lợi cần xuất phát từ cả hai bên (hoặc tất cả các bên trong giao dịch) hay chỉ cần từ một bên?
Đối với câu hỏi đầu tiên, nhóm tác giả cho rằng giao dịch có mục đích sinh lợi là giao dịch mà chủ thể tham gia giao kết với mục tiêu tạo ra lợi ích kinh tế cho mình. Theo đó, các giao dịch như tặng cho hoặc thừa kế thường không được coi là giao dịch có mục đích sinh lợi, vì bản chất của chúng không nhằm thu được lợi ích kinh tế trực tiếp từ phía bên chuyển giao.
Đối với câu hỏi thứ hai, để có thể lựa chọn trọng tài là cơ quan giải quyết tranh chấp, mục đích sinh lợi không nhất thiết phải xuất phát từ cả hai (hoặc tất cả các bên) trong giao dịch. Theo quy định của Luật Trọng tài Thương mại 2010, chỉ cần một bên trong tranh chấp có hoạt động thương mại thì tranh chấp đó đã có khả năng thuộc thẩm quyền giải quyết của trọng tài.[1] Điều này cũng phù hợp với tinh thần của cơ chế giải quyết tranh chấp bằng trọng tài quy định tại Luật Nhà ở 2024. Cụ thể, khoản 2 Điều 194 Luật Nhà ở 2023 quy định:
Tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở của tổ chức, cá nhân, tranh chấp liên quan đến giao dịch về nhà ở, quản lý vận hành nhà chung cư do Tòa án, trọng tài thương mại giải quyết theo quy định của pháp luật.
Luật Nhà ở, điều 194.2
Chiếu theo quy định này, tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư (là bên có hoạt động thương mại) và cá nhân (là bên chỉ sử dụng căn hộ để ở, không có hoạt động thương mại) vẫn có thể được lựa chọn trọng tài làm cơ quan giải quyết.
Luật Đất đai có “đá” Bộ luật tố tụng dân sự?
Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 470 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 (BLTTDS):
Những vụ án dân sự có yếu tố nước ngoài sau đây thuộc thẩm quyền giải quyết riêng biệt của Tòa án Việt Nam:
Bộ luật tố tụng dân sự, điều 470.1(a).
a) Vụ án dân sự đó có liên quan đến quyền đối với tài sản là bất động sản có trên lãnh thổ Việt Nam.
[…]
Từ quy định này, có thể hiểu rằng vụ án dân sự có yếu tố nước ngoài có liên quan đến quyền đối với tài sản là bất động sản trên lãnh thổ Việt Nam thuộc độc quyền tài phán của Tòa án Việt Nam.
Ví dụ: Công ty A (quốc tịch Việt Nam) cùng Công ty B (quốc tịch Singapore) ký hợp đồng liên doanh thành lập Công ty X tại Việt Nam, trong đó Công ty A góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Công ty A và Công ty B phát sinh tranh chấp liên quan đến nghĩa vụ góp vốn bằng quyền sử dụng đất của Công ty A theo hợp đồng liên doanh. Trong một tranh chấp tương tự được giải quyết bởi Tòa án TP. Hà Nội theo Quyết định số 03/2018/QĐ-PQTT ngày 11/08/2018. Tòa án Tp. Hà Nội xác định tranh chấp liên quan đến việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền riêng biệt của Tòa án theo Điều 470 của BLTTDS và loại trừ thẩm quyền của Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) (là cơ quan giải quyết tranh chấp do các bên lựa chọn theo hợp đồng góp vốn).
Quyết định này gây tranh cãi với hai luồng quan điểm về việc giải thích Điều 470 của BLTTDS như sau:
- Quan điểm thứ nhất: Điều 470 BLTTDS loại trừ thẩm quyền của mọi cơ quan khác, bao gồm trọng tài trong nước, và chỉ trao thẩm quyền cho Tòa án Việt Nam nơi có bất động sản. Đây cũng là quan điểm mà Tòa án TP. Hà Nội đã áp dụng trong vụ việc nêu trên.
- Quan điểm thứ hai: Điều 470 BLTTDS chỉ loại trừ thẩm quyền của Tòa án và trọng tài nước ngoài; Trọng tài trong nước vẫn có thẩm quyền nếu có thỏa thuận hợp lệ. Trong Báo cáo giải trình số 631/BC-KHXX ngày 31/12/2014 của Viện khoa học xét xử Tòa án nhân dân tối cao, quan điểm của Tòa án nhân dân tối cao dường như là không loại trừ thẩm quyền của trọng tài Việt Nam đối với những vụ án thuộc thẩm quyền riêng biệt của tòa án Việt Nam.
Trên thực tế, việc lựa chọn trọng tài trong nước để giải quyết các tranh chấp nêu trên tiềm ẩn rủi ro pháp lý lớn. Nguyên nhân là do quan điểm thứ hai thiếu cơ sở pháp lý rõ ràng để bổ trợ, trong khi quan điểm thứ nhất có thể được diễn giải trực tiếp từ ngôn ngữ cụ thể của Điều 470, đó là giới hạn thẩm quyền ở “Tòa án Việt Nam”.
Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 đã bổ sung thẩm quyền của Trọng tài Việt Nam tại khoản 5 Điều 236. Nhóm tác giả nhận định rằng, sự bổ sung này đã phần nào gián tiếp làm rõ nội hàm về thẩm quyền riêng biệt của Tòa án theo quy định tại Điều 470 BLTTDS. Do đó, Điều 470 BLTTDS nên được giải thích theo quan điểm thứ hai.
Lý do:
(1) Điều 470 của BLTTDS không mâu thuẫn với Điều 236.5 của Luật Đất đai 2024 vì:
- BLTTDS và Luật Đất đai có hiệu lực pháp lý ngang nhau.[2] Do đó, trong phạm vi có thể, khi giải thích các quy định của BLTTDS và Luật Đất đai 2024, cần đảm bảo việc giải thích không dẫn đến sự phủ định lẫn nhau giữa các quy định này.
- Theo quan điểm của nhóm tác giả, Điều 470 của BLTTDS 2015 đưa ra quy tắc chung. Tuy nhiên, trong các trường hợp đặc thù được Điều 236.5 của Luật Đất đai 2024 điều chỉnh, thì cần ưu tiên áp dụng theo quy định của Điều 236.5 của Luật Đất đai 2024.
- Nói cách khác, Điều 470 của BLTTDS 2015 có thể được diễn giải như sau: Vụ án dân sự có yếu tố nước ngoài thuộc thẩm quyền riêng biệt của Tòa án Việt Nam nếu vụ án dân sự đó có liên quan đến quyền đối với tài sản là bất động sản ở Việt Nam, trừ trường hợp vụ án dân sự có yếu tố nước ngoài này phát sinh từ hoạt động thương mại có liên quan đến đất đai theo Luật Đất đai 2024. Nếu rơi vào trường hợp ngoại lệ này, Trọng tài Việt Nam cũng có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo Luật Đất đai 2024.
(2) Ngay cả trong trường hợp Điều 470 của BLTTDS và Điều 236.5 của Luật Đất đai 2024 bị coi là mâu thuẫn, theo nguyên tắc áp dụng pháp luật, nếu các văn bản quy phạm pháp luật do cùng một cơ quan ban hành có quy định khác nhau về cùng một vấn đề, thì văn bản ban hành sau (tức Luật Đất đai 2024) sẽ được ưu tiên áp dụng.[3]
Tóm lại, việc bổ sung thẩm quyền trọng tài theo Luật Đất đai 2024 góp phần giảm thiểu rủi ro pháp lý trong các tranh chấp thương mại liên quan đến bất động sản. Tuy nhiên, hiệu quả hay tính khả thi của việc áp dụng cơ chế trọng tài trong các tranh chấp đất đai trên thực tế vẫn cần được kiểm chứng qua thực tiễn xét xử.
[1] Luật Ban hành Văn bản Quy phạm pháp luật, Điều 156.3.
[3] Luật Ban hành Văn bản Quy phạm pháp luật, Điều 4.2.
[2] Luật Trọng tài Thương mại 2010, Điều 2.2.
Xem thêm thông tin tác giả tại ĐÂY.
- LỰA CHỌN CƠ QUAN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP TRONG GIAO DỊCH MUA BÁN CÔNG TY CÓ LIÊN QUAN ĐẾN BẤT ĐỘNG SẢN - Tháng Một 12, 2025
- GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI THÔNG QUA TRỌNG TÀI: CƠ CHẾ MỚI, ÁP DỤNG RA SAO? - Tháng Một 6, 2025
- HẠN CHẾ RỦI RO TỪ ĐIỀU KHOẢN CAM ĐOAN, BẢO ĐẢM VÀ BỒI HOÀN TRONG GIAO DỊCH M&A – GÓC NHÌN TỪ BÊN BÁN - Tháng bảy 21, 2024
