“CONDOTEL” SAU CÔNG VĂN 703: HƯỚNG ĐI CHO TƯƠNG LAI NHƯNG NGÕ CỤT CỦA HIỆN TẠI

Gần đây, Bộ Tài nguyên và Môi trường (BTNMT) ban hành công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ về việc hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở (“Công văn 703”), cụ thể là liên quan đến chế độ sử dụng đất đối với “condotel”, “resort villa”, “officetel, v.v. Công văn 703 được các chủ đầu tư cũng như các nhà đầu tư thứ cấp đón nhận một cách tích cực như một sự bảo đảm về mặt pháp lý cho các khoản đầu tư của họ đã bỏ ra cho “condotel”. Tuy vậy, tác giả cho rằng Công văn 703 không có nhiều ý nghĩa để giải quyết các ách tắc hiện có tại các dự án mà có lẽ chỉ có ý nghĩa trong quá trình cấp phép các dự án trong tương lai.

Bài viết này sẽ phân tích xuyên suốt về các quy phạm pháp luật hiện hành cũng như các ý kiến pháp lý xung quanh tính pháp lý của condotel để độc giả có một cái nhìn tổng quát về những vấn đề pháp lý xoay quanh “condotel”.

Từ dự thảo đề xuất sửa đổi Luật Đất đai 2013 do BTNMT trình Chính phủ vào năm 2017…

Vào năm 2017, trong tờ trình do BTNMT trình Chính phủ về đề nghị xây dựng dự án luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai 2013, BTNMT đã đề xuất hai phương án điều chỉnh Luật đất đai 2013 nhằm hoàn thiện khung pháp lý cho condotel. Theo đó, cả hai phương án đều nhắm đến việc sửa đổi, bổ sung Điều 153 của Luật Đất đai 2013 nhằm quy định chế định sử dụng đất để thực hiện dự án du lịch nghỉ dưỡng theo một trong hai hướng[1]:

Phương án 1 – “Có chức năng để ở thì xác định là đất ở; thời hạn sử dụng đất của chủ dự án là 50 – 70 năm theo quy định; chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn hoạt động của dự án và người nhận quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ổn định lâu dài”.

Phương án 2 – “Vẫn giữ nguyên theo quy định của Luật đất đai xác định là loại đất thương mại dịch vụ. Thời hạn sử dụng đất của dự án là 50 – 70 năm theo quy định; chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn hoạt động của dự án và người nhận quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong thời hạn dự án”.

Trong đó, BTNMT ủng hộ phương án 1 dù trong tờ trình cũng nêu rõ phương án 1 sẽ có tác động tiêu cực do việc phá vỡ tiêu chuẩn về loại hình tiêu chuẩn các căn hộ để sử dụng vào mục đích để ở hoặc để kinh doanh làm văn phòng làm việc[2].

Trong phương án 1, BTNMT không xác định bản chất của “condotel” là gì vì có lẽ việc xác định bản chất của “condotel” nằm ngoài phạm vi điều chỉnh của luật đất đai[3]. Tuy nhiên, với việc xác định đất để xây dựng condotel là “có chức năng để ở”, đồng thời, đề cập đến “chế độ sử dụng đất hỗn hợp” trong phần đánh giá tác động tiêu cực[4], phương án 1 dường như mong muốn xác định condotel là 1 căn hộ du lịch kết hợp để ở chứ không phải là 1 “căn hộ du lịch” thông thường như quy định tại Điều 48.3 của Luật Du lịch 2017. Đây là cách xác định khá thống nhất với cách hiểu thuật ngữ “condotel” về mặt câu chữ. Trong đó, “condo” là từ viết tắt của condominium (chung cư) và “tel” là viết tắt của hotel (khách sạn)[5].

…cho đến sự ra đời của Công văn 703 của BTNMT hướng dẫn về chế độ sử dụng đất đối với condotel.

Công văn 703 được ban hành gần đây dường như lại đang nghiêng về phương án thứ 2 được đề xuất tại dự thảo năm 2017. Trong đó, có các điểm cần lưu ý như sau:

Thứ nhất, theo các văn bản hiện hành, “condotel” về mặt bản chất pháp lý không còn được hiểu là một “căn hộ du lịch kết hợp để ở” hay một loại hình “căn hộ chung cư kết hợp khách sạn” như cách hiểu từ việc giải nghĩa cụm từ tiếng anh “condotel” nữa. Thay vào đó, nội hàm của “condotel” theo quy định của pháp luật Việt Nam dường như nằm gọn trong khái niệm “căn hộ du lịch” tại Điều 48.3 Luật Du lịch 2017. Điều này không chỉ được khẳng định tại Công văn 703 mà còn được suy ra một cách gián tiếp thông qua QCVN 04:2019/BXD[6].

Theo đó, Mục 1.4.8 của QCVN 04:2019/BXD quy định:

“Căn hộ lưu trú

Căn hộ nằm trong nhà chung cư hỗn hợp (condotel), phục vụ mục đích cho thuê lưu trú, có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết để người thuê có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú”.

Trong khi đó, Mục 1.4.6 của QCVN 04:2019/BXD quy định:

“Căn hộ chung cư

Căn hộ nằm trong nhà chung cư hoặc nhà chung cư hỗn hợp, phục vụ mục đích để ở cho một gia đình, cá nhân hay tập thể.”

Từ đó, có thể nhận thấy rằng căn hộ lưu trú[7] (condotel) và căn hộ chung cư là hai khái niệm tách biệt và căn hộ lưu trú không được sử dụng để phục vụ cho mục đích ở. Nói cách, condotel không phải là “nhà ở” theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và sẽ không chịu sự điều chỉnh của luật này.

Thứ hai, với việc xác định “condotel” không phải là “nhà ở” mà là một sản phẩm mang tính chất thương mại, phần đất sử dụng để phát triển một dự án condotel cũng buộc phải có tính chất là đất thương mại, dịch vụ[8]. Điều này cũng một lần nữa được khẳng định tại Công văn 703. Dù Công văn 703 không nêu rõ, tác giả cho rằng đất thương mại, dịch vụ có thể được sử dụng để thực hiện dự án phát triển condotel nhưng sẽ KHÔNG HỢP LÝ khi cho rằng CHỈ có đất thương mại, dịch vụ mới có thể dùng để xây dựng condotel. Thực tiễn cho thấy, một dự án condotel có thể được phát triển trên cơ sở hai loại đất, đó là (1) đất thương mại, dịch vụ và (2) đất hỗn hợp (thương mại, dịch vụ kết hợp ở). Cần lưu ý rằng “đất hỗn hợp” không phải là một loại đất riêng biệt được ghi nhận tại Luật Đất đai 2013. Dù vậy, “đất hỗn hợp” vẫn được viện dẫn tại những quy định khác nhau. Tiêu biểu trong số đó:

Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:

“Đất xây dựng nhà chung cư, nhà chung cư có mục đích hỗn hợp để ở và làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ […].”

Điều 1.2 Mục 13 của QCXDVN 01:2008/BXD[9] quy định:

“Công trình (hoặc đất sử dụng) hỗn hợp: là công trình (hoặc quỹ đất) sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau (ví dụ: ở kết hợp kinh doanh dịch vụ, và/hoặc kết hợp sản xuất…).”

QCXDVN 01:2008/BXD sẽ hết hiệu lực vào ngày 1/7/2020 vào được thay thế bởi QCVN 01:2019/BXD[10], trong đó Mục 1.4.13 cũng quy định:

“Đất sử dụng hỗn hợp

Đất xây dựng, công trình hỗn hợp hoặc được sử dụng cho một số mục đích khác nhau được xác định trong đồ án quy hoạch.”

Như vậy, nếu đất được sử dụng để xây dựng condotel chỉ thuần là đất thương mại, dịch vu thông thường, chế độ sử dụng đất và việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dường như đã được Công văn 703 và các văn bản pháp luật hiện hành làm rõ. Tuy nhiên, câu hỏi lớn hơn đặt ra trong trường hợp đất được sử dụng là “đất hỗn hợp” thì chế độ sử dụng đất sẽ như thế nào? Công văn 703 không giải quyết được vấn đề này và cũng hoàn toàn không phủ định việc condotel có thể được xây dựng trên đất hỗn hợp.

Có thể nói, đa phần các dự án condotel được xây dựng đều là các khu phức hợp đa chức năng với phần đất dự án được quy hoạch cho mục đích hỗn hợp (vừa để ở và vừa để kinh doanh). Trên thực tế, việc xác định cụ thể mục đích cho từng phần diện tích trong dự án được sử dụng cho một mục đích cụ thể nào đa phần cần phải căn cứ vào quy hoạch chi tiết 1/500 (QHCT 1/500). Do đó, có quan điểm cho rằng nếu “condotel” được xây dựng trên đất được xác định để xây dựng công trình cho mục đích ở thì “condotel” cần được điều chỉnh theo chế độ sử dụng đất cho “đất ở” mà không phải là “đất thương mại dịch vụ”[11].

Kết luận:

Công văn 703 được ban hành dường như chỉ nhằm khẳng định lại những vấn đề đã được các quy phạm pháp luật hiện hành điều chỉnh[12]. Xét trên khía cạnh cấp phép các dự án condotel trong tương lai, công văn 703 có thể tỏ ra hiệu quả trong việc giúp các cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định được quy chế pháp lý điều chỉnh đối với các dự án condotel. Theo đó, tác giả cho rằng các “condotel” trong tương lai, dù được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ thuần hay đất hỗn hợp, thì cũng sẽ được điều chỉnh theo duy nhất một chế độ sử dụng đất, đó là chế độ sử dụng đất đối với đất thương mại, dịch vụ. QHCT 1/500 đối với các dự án trong tương lai sẽ xác định cụ thể phần đất xây dựng condotel sẽ chỉ là đất thương mại, dịch vụ dù phần đất tổng thể toàn bộ dự án có là đất hỗn hợp đi chăng nữa.

Tuy nhiên, Công văn 703 không giải quyết được các vấn đề đã và đang tồn đọng đối với các dự án condotel hiện nay. Cụ thể hơn, nhiều dự án phát triển condotel đã được phê duyệt QHCT 1/500 để xây dựng condotel với mục đích hỗn hợp. Như vậy, đối với các trường hợp này, condotel sẽ được xử lý như thế nào? Công văn 703 bỏ ngỏ câu hỏi này và do đó, tác giả cho rằng lối thoát cho các dự án condotel đã được phát triển vẫn còn rất bế tắc.

---

[1]     Tờ trình năm 2017 của BTNMT về việc sửa đổi Luật Đất đai 2013, Mục 8.3(b).

[2]     Tờ trình năm 2017 của BTNMT về việc sửa đổi Luật Đất đai 2013, Mục 8.3(b).

[3]     Tương tự như với nhà ở, Luật Đất đai 2013 không đưa ra định nghĩa thế nào là nhà ở mà bản chất của nhà ở được quy định tại Luật Nhà ở 2014.

[4]     Tờ trình năm 2017 của BTNMT về việc sửa đổi Luật Đất đai 2013, Mục 8.3(b).

[5]     Xem thêm: <https://www.investopedia.com/terms/c/condotel.asp> truy cập 12/5/2020.

[6]     QCVN 04:2019/BXD – Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư (được ban hành theo Thông tư số 21/2019/TT-BXD ban hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư) [bắt đầu có hiệu lực từ 1/7/2020].

[7]     Dù thuật ngữ được sử dụng không đồng nhất xuyên suốt các văn bản khác nhau do các quan cơ quan khác nhau ban hành, thuật ngữ “căn hộ lưu trú” được sử dụng bởi QCVN 04:2019/BXD hay “căn hộ du lịch” được sử dụng bởi Luật Du lịch 2017 đều có thể được xem là nhằm điều chỉnh “condotel”. Trên thực tế, HOREA đã đề xuất điều chỉnh lại thuật ngữ “căn hộ lưu trú” thành “căn hộ du lịch” để bảo đảm sự phù hợp với Luật Du lịch 2017.

[8]     Luật Đất đai 2013, Điều 153.1 quy định:

      “Đất thương mại, dịch vụ bao gồm đất xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, thương mại và dịch vụ”.

[9]     QCXDVN 01:2008/BXD – Quy hoạch xây dựng được ban hành kèm theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD (sẽ hết hiệu lực vào ngày 1/7/2020).

[10]    QCVN 01: 2019/BXD – Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng được ban hành kèm theo Thông tư 22/2019/TT-BXD (có hiệu lực từ ngày 1/7/2020).

[11]    Xem thêm: <https://ndh.vn/bat-dong-san/tranh-cai-dat-xay-condotel-la-dat-gi-1259277.html> truy cập ngày 13/5/2020.

[12]    Quan điểm này cũng tương tự với quan điểm của Luật sự Trương Anh Tú. Xem thêm: <https://giadinhvaphapluat.vn/mung-nham-ve-cap-so-do-cho-condotel-dung-ra-nen-p71950.html> truy cập ngày 13/5/2020.