Khi thực hiện hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng cần lưu ý một số loại thuế áp dụng đối với giao dịch này, đặc biệt là dự án có gắn liền với bất động sản. Khác với trường hợp chuyển nhượng vốn khi mà các bên có liên quan chỉ cần quan tâm đến thuế thu nhập doanh nghiệp (hoặc cá nhân) phát sinh[1], đối với hoạt động chuyển nhượng dự án, các bên phải xem xét cả thuế thu nhập doanh nghiệp (hoặc cá nhân) và thuế giá trị gia tăng.
Trong phạm vi bài viết này, tác giả sẽ đề cập và phân tích một số vấn đề liên quan đến thuế giá trị gia tăng (VAT) trong hoạt động chuyển nhượng dự án.
Cần lưu ý rằng bài viết này chỉ đem đến cho Quý độc giả cái nhìn cơ bản về thuế GTGT trong hoạt động chuyển nhượng dự án. Để nắm rõ các vấn đề chi tiết về cách thức tính thuế hoặc hồ sơ kê khai thuế trong từng trường hợp riêng biệt và cụ thể, Quý độc giả vui lòng lấy ý kiến tư vấn chuyên nghiệp từ một đơn vị tư vấn thuế, kế toán hoặc kiểm toán.
Thuế giá trị gia tăng với thuế suất 10% sẽ được áp dụng trên giá chuyển nhượng đối với mỗi hoạt động chuyển nhượng dự án, trừ khi dự án đầu tư đó là dự án sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ chịu thuế giá trị gia tăng[2].
Nói một cách đơn giản, nếu “sản phẩm” hoặc “dịch vụ” phát sinh từ dự án đầu tư thuộc đối tượng chịu VAT thì “việc chuyển nhượng dự án đầu tư” đó sẽ không là đối tượng phải chịu VAT và ngược lại. Điều này để tránh hiện tượng “trùng thuế”.
Các hàng hoá, dịch vụ thuộc đối tượng không chịu VAT được quy định cụ thể tại Điều 4 của Thông tư 219/2013/TT-BTC, sửa đổi và bổ sung bởi Thông tư 26/2015/TT-BTC (“Thông Tư 219”).
Ví dụ 1:
Doanh nghiệp A có dự án trang trại chăn nuôi heo tại Củ Chi. A sau đó thực hiện việc chuyển nhượng dự án nêu trên cho doanh nghiệp B. Do sản phẩm từ dự án trên (heo thịt) thuộc đối tượng không chịu VAT (Điều 4.1 của Thông Tư 219) nên hoạt động chuyển nhượng dự án từ A sang B sẽ bị áp VAT 10% trên phần giá chuyển nhượng.
Xem thêm Công văn hướng dẫn của Cục thuế Tp. Hà Nội cho một trường hợp tương tự tại ĐÂY (dự án nhà máy thuỷ điện).
Ví dụ 2:
Doanh nghiệp A có dự án xây dựng nhà ở thương mại để bán và cho thuê tại Tp. Hồ Chí Minh. A sau đó thực hiện việc chuyển nhượng toàn bộ dự án nêu trên cho công ty bất động sản B. Do sản phẩm cuối cùng của dự án này là nhà ở và phải tính thuế VAT nên hoạt động chuyển nhượng dự án từ A sang B sẽ không bị áp VAT 10%.
Tuy nhiên, một câu hỏi đặt ra rằng nếu một dự án mà sản phẩm cuối cùng có một phần phải chịu VAT và một phần không chịu VAT thì khi chuyển nhượng dự án đó, VAT sẽ được tính như thế nào?
Đơn cử trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để bán, theo quy định hiện hành, VAT sẽ không được tính trên phần giá trị quyền sử dụng đất. Theo đó, khi bán nhà ở thương mại, chủ đầu tư cần phải tách bạch được giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở thương mại và giá trị của chính nhà ở thương mại để làm cơ sở tính VAT đối với người tiêu dùng cuối (người mua nhà ở)[3]. Ví dụ: Tổng giá bán của một căn nhà ở thương mại là 10 tỷ đồng, trong đó giá trị quyền sử dụng đất gắn liền được xác định là 6 tỷ đồng thì người mua nhà chỉ phải chịu VAT đối với phần 4 tỷ đồng còn lại.
Như vậy, khi chủ đầu tư thực hiện việc chuyển nhượng dự án này cho một nhà đầu tư khác, phải chăng :
1. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng sẽ không phải đóng VAT do sản phẩm đầu ra của dự án là nhà ở thuộc đối tượng phải chịu VAT; hay
2. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng sẽ không phải đóng VAT trên phần giá chuyển nhượng là giá trị quyền sử dụng đất nhưng vẫn sẽ phải đóng VAT đối với phần giá trị còn lại.
Trong phạm vi hiểu biết của tác giả, thông thường giá chuyển nhượng của một dự án có gắn liền với quyền sử dụng đất sẽ được cấu thành bởi 2 thành tố chủ yếu, bao gồm (i) giá trị quyền sử dụng đất (trong nhiều trường hợp khi dự án ở giai đoạn sơ khởi thường chiếm tỷ trọng rất lớn / thậm chí là toàn bộ giá chuyển nhượng) và (ii) giá trị tài sản hoặc quyền tài sản khác kèm theo dự án (ví dụ như quyền kinh doanh, phát triển dự án, cơ sở hạ tầng đã được xây dựng hoàn tất, tài sản khác, v.v.)
Khi tách bạch giá chuyển nhượng ra như vậy, chúng ta có thể căn cứ vào Điều 4.6 và Điều 7.10 của Thông Tư 219/2013/TT-BTC để xác định rằng phần giá trị quyền sử dụng đất trong phần giá chuyển nhượng sẽ không phải chịu VAT.
Có quan điểm cho rằng vì sản phẩm đầu ra của dự án là nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất, trong đó quyền sử dụng đất thuộc đối tượng không chịu VAT, việc chuyển nhượng dự án đầu tư có gắn liền quyền sử dụng đất phải tính cả VAT trên phần giá trị quyền sử dụng đất theo nguyên tắc tại Điều 5.4 của Thông Tư 219/2013/TT-BTC. Tuy nhiên, quan điểm này là không phù hợp bởi lẽ xét về bản chất, chỉ có nhà ở (được đầu tư và xây dựng) mới là sản phẩm của 1 dự án đầu tư xây dựng nhà ở và quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở được dịch chuyển xuyên suốt thông qua các giao dịch mà không cần sự tác động để hình thành.
Tất nhiên, để có thể tách bạch được phần giá chuyển nhượng của từng phần làm cơ sở xác định VAT, doanh nghiệp cần có hồ sơ sổ sách kế toán và chứng từ phù hợp.
Tóm lại, khi xem xét đến vấn đề về VAT trong hoạt động chuyển nhượng dự án, các bên cần chi tiết hoá (kèm theo chứng từ hợp lý và hợp lệ) từng phần cấu thành vào giá chuyển nhượng để phân định được phần nào phải chịu VAT và phần nào không chịu VAT, đặc biệt là đối với trường hợp chuyển nhượng dự án có gắn liền với quyền sử dụng đất. Dù vậy, cách hiểu cũng như áp dụng của cơ quan thuế từng địa phương dường như không có sự thống nhất. Do đó, các bên cần thiết phải tham khảo trước ý kiến từ phía cơ quan thuế có thẩm quyền để tránh việc phải đóng VAT trên phần mà lẽ ra không phải đóng.
[1] Giao dịch chuyển nhượng vốn thuộc một trong các trường hợp không phải chịu VAT (Điều 4.8(d) của Thông Tư 219)
[2] Thông tư 219/2013/TT-BCT, Điều 5.4.
[3] Cần lưu ý rằng giá trị quyền sử dụng đất không phải do chủ đầu tư của dự án tuỳ ý xác định mà phụ thuộc vào hình thức sử dụng đất và số tiền mà chủ đầu tư đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất cho mục đích phát triển dự án (Chi tiết xem tại Điều 7.10 của Thông Tư 219/2013/TT-BTC).
Xem thêm thông tin tác giả tại ĐÂY.
- HẠN CHẾ RỦI RO TỪ ĐIỀU KHOẢN CAM ĐOAN, BẢO ĐẢM VÀ BỒI HOÀN TRONG GIAO DỊCH M&A – GÓC NHÌN TỪ BÊN BÁN - Tháng Bảy 21, 2024
- BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI ẤN ĐỊNH THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM (Phần 3) - Tháng Năm 25, 2024
- BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI ẤN ĐỊNH THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM (tiếp theo) - Tháng Mười Một 11, 2023
