GIAO DỊCH VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI: PHẠM VI RA SAO?

Thị trường bất động sản, đặc biệt là loại hình nhà ở hình trong tương lai, đã và đang là điểm nóng thu hút một lượng tiền đầu tư lớn từ nhiều nhà đầu tư khác nhau, kể cả trong và ngoài nước. Theo đó, số lượng giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai trên thị trường đang gia tăng một cách chóng mặt. Vậy các giao dịch xung quanh loại hình nhà ở hình thành trong tương lai này được thực hiện như thế nào?

“Nhà ở hình thành trong tương lai là như thế nào?”

Phần lớn người dân hiện nay hiểu thuật ngữ nhà ở hình thành trong tương lai là dạng nhà ở đang trong quá trình xây dựng, hoàn thiện. Cách hiểu này là đúng nhưng chưa đủ. Dưới góc độ pháp lý, để đánh giá đúng bản chất của một thuật ngữ, chúng ta cần xác định được “biên giới” pháp lý của thuật ngữ này, hay nói cách khác là phạm vi điều chỉnh mà thuật ngữ pháp lý đó hướng đến.

Theo quy định tại Điều 3.19 Luật Nhà ở 2014: “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”. Như vậy, mốc thời gian để xác định giữa nhà ở hình thành trong tương lainhà ở có sẵn là thời điểm nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Theo các quy định của pháp luật hiện hành và trên thực tế giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai tại thị trường bất động sản, các mốc thời gian đáng lưu tâm khi tham gia vào việc đầu tư một dự án nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm:

  • Thời điểm hoàn thành phần móng (có biên bản nghiệm thu) và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (Sở Xây dựng) xác nhận chủ đầu tư dự án có đủ điều kiện để bán nhà ở hình thành trong tương lại (Điều 55.2 Luật Kinh doanh bất động sản 2014): Thời điểm này là thời điểm mà chủ đầu tư có thể ký kết hợp đồng mua bán với người mua.
  • Thời điểm bàn giao nhà ở: thời điểm nhà ở đã được xây dựng xong và sẵn sang để người mua sử dụng. Nói cách khác, người mua sau khi nhận bàn giao có thể sử dụng nhà ở và các cơ sở hạ tầng thiết yếu của dự án. Đồng thời, thời điểm này cũng là thời điểm mà người mua có thể (trong hầu hết các trường hợp) sẽ phải đóng đến 95% giá bán.
  • Thời điểm người mua nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng): thời điểm mà người mua có giấy tờ chủ quyền căn hộ và sẽ đóng toàn bộ số tiền còn lại (hầu hết là 5%) của giá bán cho chủ đầu tư.

Ba mốc thời gian trên là những mốc thời gian quan trọng nhất trong việc mua bán một căn hộ / nhà ở hình thành trong tương lai. Vậy thời điểm nào là thời điểm mà nhà ở hình thành trong tương lai trở thành nhà ở có sẵn?

Để làm rõ câu hỏi này, chúng ta cần xét đến các quy định sau:

  • Điều 13.3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản: Chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó”.
  • Điều 16.4 Nghị định 99/2015/NĐ-CP[1] quy định: “Khi kết thúc đầu tư xây dựng, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở phải thực hiện các yêu cầu sau đây: Bàn giao công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội cho chính quyền địa phương hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành theo nội dung của dự án đã được phê duyệt hoặc tự thực hiện quản lý theo văn bản chấp thuận hoặc quyết định chủ trương đầu tư. Việc bàn giao nhà ở cho người sử dụng chỉ được thực hiện sau khi đã hoàn thành nghiệm thu đưa công trình nhà ở và các công trình hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở nêu trong nội dung dự án được phê duyệt vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.”

Trên cơ sở các quy định trên, có thể xác định rằng việc nghiệm thu đưa vào sử dụng phải được thực hiện trước thời điểm bàn giao nhà ở cho người mua. Hay nói cách khác, sau khi nhà ở hình thành trong tương lai đã được bàn giao (với giả định rằng chủ đầu tư tuân thủ với các quy định pháp luật trên), nhà ở được bàn giao không còn là nhà ở hình thành trong tương lai nữa. Như vậy, tại thời điểm sau khi bàn giao, các giao dịch về nhà ở sẽ không chịu sự điều chỉnh đối với nhà ở hình thành trong tương lai nữa.

Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sau khi bàn giao là chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hay là mua bán nhà ở?

Nhiều quan điểm cho rằng sở dĩ có cơ chế chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở là để thuận lợi hóa cho các giao dịch đối với nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, đối chiếu trên các quy định hiện hành, tác giả cho rằng cơ chế chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở không phải được xây dựng chỉ để phục vụ cho việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Bởi lẽ, nếu cơ chế này được xây dựng để phục vụ cho việc mua bán nhà ở hình thành trong lai thì một cách logic, cơ chế này sẽ không được áp dụng nếu nhà ở đó không còn là nhà ở hình thành trong tương lai nữa. Tuy nhiên, theo quy định của Điều 32.1 Thông tư 19/2016/TT-BXD[2], việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại có thể được thực hiện khi (i) nhà ở thương mại chưa được bàn giao hoặc (ii) đã nhận bàn giao nhưng chưa nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận. Như vậy, sau thời điểm bàn giao, dù nhà ở này không còn được xem là nhà ở hình thành trong tương lai (như đã phân tích ở trên) nhưng các bên liên quan vẫn có thể chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán chỉ không thể tiếp tục thực hiện sau khi chủ đầu tư / người mua nhà ở đã nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận cho cơ quan có thẩm quyền. Sau khi hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận đã được nộp, người mua nhà ở sẽ không thể chuyển nhượng nhà ở mình đã mua dưới bất kỳ hình thức nào (kể cả dưới dạng hợp đồng mua bán hay mua bán trực tiếp nhà ở) cho đến khi Giấy chứng nhận được cấp cho người mua.

Thực tiễn hiện nay việc cấp Giấy chứng nhận đối với 1 số dự án đang gặp 1 số khó khăn nhất định đến từ quy trình thủ tục hành chính, do đó, nhiều chủ đầu tư và người mua, đặc biệt là người mua với mục đích đầu tư, “cố tình” trì hoãn việc nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận cho cơ quan có thẩm quyền để có thể tiếp tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ cho bên thứ ba khác.

Theo quy định tại Điều 118.2 Luật Nhà ở 2014 thì các giao dịch về nhà ở không bắt buộc phải có giấy chứng nhận bao gồm (i) mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; (ii) cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; (iii) chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở và (iv) một số giao dịch khác quy định cụ thể tại điều này.

Thế chấp nhà ở sau khi bàn giao nhưng chưa được?

Theo quy định tại Điều 118.2 Luật Nhà ở nêu trên, đối với nhà ở chưa được cấp Giấy chứng nhận, việc thế chấp chỉ được thực hiện đối với nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, theo phân tích của tác giả của phần đầu, nhà ở sau khi bàn giao không còn được xem là nhà ở hình thành trong tương lai nữa. Vậy phải chăng giao dịch thế chấp nhà ở có hiệu lực sau thời điểm bàn giao khi mà nhà ở chưa được cấp Giấy chứng nhận là không phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành?

Thực tiễn cho thấy một số ngân hàng thương mại vẫn nhận thế chấp trên cơ sở hợp đồng mua bán đối với các nhà ở đã được bàn giao nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận. Vậy phải chăng các giao dịch này cũng không phù hợp với quy định của pháp luật?


[1] Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở 2014

[2] Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn Nghị định 99/2015/NĐ-CP

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *